Kendi ofisinize sahip olmak, hem işinizi büyütme sürecinde güçlü bir adım hem de uzun vadeli bir yatırım niteliği taşıyor. Ancak iş yeri kredileri konut kredilerinden oldukça farklı maliyetlere sahip olduğu için, doğru planlama yapmadan kredi kullanmak ileride beklenmeyen yükler oluşturabilir. Bu süreçte en önemli adım, tüm maliyet kalemlerini tek tek görerek iş yeri kredisi hesaplama sürecini doğru yapmaktır.
İş yeri kredisi, bankaların ofis, dükkan, muayenehane, depo veya ticari bağımsız bölüm alımı için sunduğu bir finansman türüdür. Yani bu kredi, konut kredisi gibi tüketici finansmanı değil; ticari gayrimenkul finansmanıdır. Bu ayrım son derece kritiktir çünkü maliyetlerin yüksek
olmasının temel nedeni “konut finansmanı istisnalarından yararlanmaması”dır. Konut kredilerinde KKDF ve BSMV istisnası uygulanırken iş yeri kredilerinde bu muafiyet yoktur; bu da faiz üzerine eklenen vergi fonları nedeniyle toplam maliyeti kayda değer şekilde yükseltir.
İş Yeri Kredisi Neden Daha Pahalı?
Konut kredisi ile iş yeri kredisi arasındaki en büyük fark, vergi yüküdür. İş yeri kredileri, konut finansmanı kategorisine girmediği için faiz üzerinden %15 BSMV ve %15 KKDF alınır. Bu iki vergi kalemi, nominal faiz oranının üzerine ek maliyet olarak eklenir. Bu nedenle bankaların iş yeri kredisi faizleri kâğıt üzerinde örneğin %3 görünse bile, vergiler dahil edildiğinde efektif faiz çok daha yüksek seviyelere çıkar.
2025 piyasasında iş yeri kredilerinin aylık faiz/kâr oranları genellikle %3,5 – %4,2 bandında seyrediyor. Yıllık toplam maliyet oranlarına bakıldığında ise %60 – 75 aralığı sık görülür. Bunun nedeni hem faiz seviyesi hem de iş yeri alımlarında ekspertiz, ipotek tesis ücreti, dosya masrafı gibi kalemlerin daha yüksek olmasıdır. Bazı bankalarda ekspertiz ücreti tek başına 15 – 25 bin TL arasında değişebilir; çünkü ticari gayrimenkullerde değerleme daha kapsamlı yapılır.
İş Yeri Kredisi Maliyet Kalemleri: Faizden Fazlası Var
İş yeri kredisi incelerken yalnızca faiz oranına bakmak büyük bir hatadır. Çünkü toplam maliyet;
faiz, vergiler ve masrafların birleşimiyle ortaya çıkar. Bankaların yıllık maliyet oranı hesaplamasında dikkate aldığı ana kalemler şunlardır:
● Nominal faiz / kâr oranı
● BSMV + KKDF (faiz üzerinden alınan vergi fonları)
● Kredi tahsis ücreti (genellikle kredi tutarının binde 5’i)
● Ekspertiz ücreti
● İpotek tesis ücreti ve tapu harçları
● Zorunlu sigortalar (yangın sigortası, iş yeri sigortası, dükkan içi ürün sigortası vb.)
Bu masraflar, yatırım amaçlı ticari gayrimenkullerde konuta göre daha yüksektir. Örneğin 2 milyon TL’lik bir ofis için 1.5 milyon TL kredi çektiğinizi düşünelim; ekspertiz + ipotek + sigortalar toplamı kolaylıkla 20 – 30 bin TL seviyesine çıkabilir. Vergiler de dahil edildiğinde toplam geri ödeme çoğu zaman başlangıçta düşünülenin üzerine çıkar.
İş Yeri Kredisi Hesaplama: Gerçek Maliyeti Nasıl Ortaya Çıkartırsınız?
Kendi ofisinize sahip olmak için kredi planlarken en önemli aşama, tüm kalemleri birlikte değerlendiren gerçekçi bir maliyet hesabı yapmaktır. Bunun için yalnızca “faiz oranı kaç?” sorusuna bakmak yeterli olmaz. Bankaların sunduğu örnek tabloları incelemek, vadeye göre
aylık taksiti görmek, toplam geri ödemeyi karşılaştırmak ve vergileri hesaba katmak gerekir. İş yeri kredisi hesaplama yaparken önce şu adımları netleştirmelisiniz:
● İş yerinin satış fiyatı ve peşinat tutarı
● Ekspertiz değerine göre maksimum kredi oranı
● Seçilecek vade (60 – 120 ay arasında)
● Nominal faiz + vergi yükü
● Toplam geri ödeme (taksit × vade)
Örnek senaryo: 1.500.000 TL kredi → 120 ay vade → %3,8 nominal faiz Hesap.com üzerinden istediğiniz senaryoda iş yeri kredisi hesaplamalarını anında yapabilirsiniz.
Vergiler dahil edildiğinde efektif faiz %4,2 – 4,5 bandına çıkabilir. Bu senaryoda taksitler 60 ay için çok daha yüksek, 120 ay için daha düşük olsa da toplam geri ödeme vade uzadıkça ciddi şekilde artar. İşte bu nedenle iş yeri kredisi her zaman iki açıdan değerlendirilmelidir: Aylık ödeme gücü ve toplam maliyet.
Bu noktada karşılaştırma araçları kritik önem taşır. Farklı bankaların aynı tutar ve vade için sunduğu taksitleri tek ekranda görebildiğinizde, hangi kredinin gerçekte daha “uygun” olduğunu hızlıca anlarsınız. Ayrıca bazı bankalar dönemsel olarak ticari gayrimenkul için kampanya yapabilir; bu nedenle düzenli karşılaştırma yapmak uzun vadede ciddi avantaj sağlar.
İşyeri Kredisi Çekerken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kendi ofisini almak isteyen kullanıcıların çoğu maliyet hesabını yalnızca faiz üzerinden yapıyor. Fakat uzmanlar, ticari gayrimenkulde şu konulara özellikle dikkat edilmesi gerektiğini söylüyor:
● Ekspertiz değeri beklenenden düşük çıkabilir. Ticari bölgelerde, boş ofislerde veya eski yapılarda ekspertiz daha konservatif yapılır.
● Vergiler toplam maliyeti konut kredisine göre %20 – 30 artırabilir.
● İşyeri sigortası zorunlu olabilir. Bazı bankalar yangın + içerik sigortası talep eder.
● Kira getirisi olan iş yerlerinde banka ayrı bir risk hesabı yapar. Kiracının sektörü, kira kontratı ve bölgesel ticari hareketlilik dikkate alınabilir.
● Vade uzadıkça toplam geri ödeme katlanarak artar. Bu nedenle sadece “taksit düşük olsun” bakışı doğru değildir. Bu nedenle, yatırım mı yoksa kullanım amaçlı bir ofis mi almak istediğinizi netleştirmek ve buna göre maliyet analizi yapmak önemlidir.
Maliyeti Azaltmak İçin İpuçları
● Ekspertizden önce iş yerindeki eksikleri tamamlamak değerlemeyi yükseltebilir.
● Aynı tutar için birkaç banka teklifini kıyaslayın; bazıları ticari kredilerde kampanya sunuyor.
● Peşinat oranını artırmak toplam geri ödemeyi ciddi biçimde düşürür.
● Masrafları (tahsis ücreti, ekspertiz, ipotek gideri) mutlaka toplam maliyete ekleyin.
● İş yerini aktif olarak kullanacaksanız bazı giderler vergi tarafında avantaj sağlayabilir.
