Alınabilir. Ancak normal tarla fiyatıyla alınması genellikle doğru değildir. Çünkü yüksek gerilim hattı, tarlanın kullanımını, satış kabiliyetini ve ileride imara açılma değerini düşürebilir. Ayrıca Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri Yönetmeliği, bu tesisleri insan, canlı ve eşya için bazı durumlarda tehlikeli olabilecek tesisler olarak tanımlar. Yüksek gerilim ise 1000 voltun üzerindeki gerilimdir.
Hangi durumda alınabilir?
Tarla sadece tarımsal amaçla kullanılacaksa, hat tarlanın küçük bir bölümünden geçiyorsa ve fiyat ciddi indirimliyse alınabilir. Ancak tarla imara yakınsa, üzerinde yapı yapılması düşünülüyorsa veya direk tarlanın ortasındaysa risk büyür. Bu durumda pazarlıkta yüksek indirim istenmelidir.
Almadan önce mutlaka kontrol edilmesi gerekenler
Tapu kaydında TEİAŞ, TEDAŞ veya dağıtım şirketi lehine irtifak hakkı bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Ayrıca irtifak alanı, direk yeri, koruma bandı ve kamulaştırma dosyası incelenmelidir. Enerji hattı nedeniyle kurulan irtifakta bedel, taşınmazın hat öncesi değeri ile hat sonrası değeri arasındaki fark olarak değerlendirilmektedir. Değer kaybı belirlenirken taşınmazın cinsi, niteliği, kullanım şekli, hattın yeri, alanı ve güzergâhı dikkate alınır.
Tarla üzerinden geçen yüksek gerilim hattı tazminatı alınır mı?
Evet, bazı durumlarda tazminat alınabilir. Ancak burada en önemli nokta şudur: Hat daha önce kamulaştırılmış ve irtifak bedeli eski malike ödenmişse, yeni alıcı aynı hat için otomatik tazminat alamayabilir. Bu nedenle satın almadan önce kamulaştırma dosyası mutlaka incelenmelidir.
1. Direk yeri varsa
Tarlada elektrik direği, pilon veya trafo benzeri kalıcı tesis varsa, bu bölüm için genellikle mülkiyet kamulaştırması gündeme gelir. Yani direğin kapladığı alan için ayrıca bedel hesaplanabilir. Teknik çalışmalarda, yüksek voltajlı iletim hattı projelerinde pilon yeri ile hat koridorunun farklı değerlendirildiği belirtilmektedir.
2. Sadece teller geçiyorsa
Tarlanın üzerinden yalnızca enerji hattı geçiyorsa genellikle irtifak kamulaştırması söz konusu olur. Bu durumda tarlanın tamamı alınmaz. Ancak taşınmazın değerinde oluşan düşüş için bedel ödenir. Kamulaştırma Kanunu uygulamasında irtifak bedeli, bu kamulaştırma nedeniyle taşınmazda oluşan kıymet düşüklüğü olarak kabul edilmektedir.
3. Kamulaştırma yapılmadan hat geçirilmişse
Bu durumda kamulaştırmasız el atma iddiası gündeme gelebilir. Anayasa Mahkemesi, kamulaştırma yapılmadan enerji nakil hattı geçirilmesinin mülk sahibini anayasal güvencelerden yoksun bırakabileceğini belirtmiştir. Ayrıca kamulaştırma bedelinin gerçek karşılık üzerinden peşin ödenmesi gerektiğine dikkat çekmiştir.
Tazminat nasıl hesaplanır?
Tazminat tek bir sabit rakam değildir. Bilirkişi, tarlanın rayiç değerini, hattın geçtiği alanı, direk yerini, güzergâhı, geometrik yapıyı ve tarımsal kullanımı birlikte inceler. Yargıtay uygulamasına atıf yapılan AYM kararında, arazi niteliğindeki taşınmazlarda özel bir durum yoksa irtifaktan doğan değer kaybının, irtifaktan etkilenen alanın mülkiyet değerinin yüzde 35’ini aşmaması gerektiği belirtilmiştir. Arsa niteliğindeki taşınmazlarda ise bu oran farklı değerlendirilebilmektedir.
Basit örnekle açıklayalım. Tarlanın 10.000 metrekare olduğunu varsayalım. Metrekare değeri 500 TL olsun. Hat koridoru 2.000 metrekareyi etkiliyorsa, etkilenen alanın değeri 1.000.000 TL eder. Arazi vasfı için yüzde 35 üst sınır dikkate alınırsa, irtifak bedeli yaklaşık 350.000 TL seviyesinde hesaplanabilir. Ancak bu yalnızca kaba örnektir. Gerçek rakam bilirkişi raporuna göre değişir.
Sağlık ve kullanım açısından risk var mı?
Dünya Sağlık Örgütü, çok düşük frekanslı elektrik alanları için halkın genel olarak karşılaştığı seviyelerde belirgin sağlık sorunu bulunmadığını belirtmektedir. Ancak manyetik alanlar konusunda çocukluk çağı lösemisiyle ilgili sınırlı epidemiyolojik bulgular nedeniyle “olası kanserojen” sınıflandırması yapılmıştır. Buna rağmen WHO, mevcut kanıtların nedensellik için güçlü olmadığını da vurgulamaktadır. ICNIRP de uzun süreli düşük seviyeli maruziyetin bugüne kadar sağlığa zararlı olduğunu gösteren genel bir sonuç oluşmadığını belirtmektedir.
Son karar, Bu tarla alınır mı?
Bence şu üç şart sağlanmadan alınmamalıdır: Tapuda irtifak durumu netleşmelidir. Kamulaştırma bedelinin kime ödendiği öğrenilmelidir. Ayrıca satış fiyatı, yüksek gerilim hattının oluşturduğu değer kaybını açıkça yansıtmalıdır.
En güvenli yol şudur: Tapu kaydı, çap, aplikasyon krokisi, imar durumu ve TEİAŞ/dağıtım şirketi yazısı birlikte incelenmelidir. Ardından bir gayrimenkul değerleme uzmanı ve kamulaştırma avukatıyla fiyat kontrolü yapılmalıdır. Fiyat cazip değilse, yüksek gerilim hattı geçen tarla yatırım açısından zayıf kalabilir.