Sektörün güven veren firmalarından biri olan Gürallar Yapı, hız kesmeden projelerine devam ediyor.
Nihan Urel: 55 yıldır Türk ekonomisinin önemli oyuncularından birisiniz. Gayrimenkul sektörüne, başka sektörlerden bir sürü yatırımcı giriyor. Ama burada bir farkınız var. En başından beri kendi fabrika ve hizmet binalarınızı, kendiniz yapıyorsunuz. Gayrimenkul sektörüne Kartal’da, ticari gayrimenkul’le başladınız.
Neden Ticari gayrimenkul ve neden Kartal?
Esin Güral Argat: Aslında sizin de söylediğiniz gibi, biz inşaat sektörünün hiç dışında olmadık. Hep içindeydik. Çünkü biz yatırım yapan ve büyüyen bir grubuz. Dolayısıyla, yatırımlarımızdaki bu inşaatla ilgili ihtiyaçlarımızın tamamını, biz kendi bünyemizde tamamladık. Hep ekiplerimiz oldu ve profesyonel çalışmaları hep kendi içimizde yaptık. Park ve binalarımızı, çeşitli yaşam alanlarımızı oluşturduk. Okullar yaptık. Dolayısıyla burada biriken belirli tecrübeler oluştu. Biz de bunu gayrimenkul geliştirme alanına taşımayı arzu ettik. Çünkü aşağı yukarı 350 bin m2lik bir alan inşa ettik ve baktığınızda çok azımsanacak bir rakam değil. Bu tecrübemizi Kartal’da ticari alanlarda değerlendirerek sektöre giriş yaptık. Dolayısıyla niçin gayrimenkul sektörüne giriyoruz diye soracak olursanız; çünkü Türkiye’nin büyüme hedeflerine baktığınızda, 2023’de 2 trilyon$’lık bir gayrisafi milli hâsıla hedefleniyor. Tabi bunun gerçekleşmesi için %8,5’lik bir büyüme olması gerekir. Biz bunu biraz daha ulaşılması zor bir hedef olarak görsek de; ne kadarı gerçekleşebilir diye hesapladığımızda ortalama %5 büyümeyle 1,5 trilyon $’lara gelebileceğini ön görüyoruz. Bunun yanı sıra, ekonomik büyüme de çok önemli bir etken. Bununla beraber şehirlerin nüfus oranlarındaki ön görüler var. Çalışan nüfustaki artış var. Yani çalışma yaşına gelecek olan nüfustaki artışla ilgili bir beklenti var. Bütün bunları göz önüne aldığımızda, 2023’te Türkiye nüfusunun 84 milyon olması bekleniyor. Ve bu nüfusun %25’inin İstanbul’da olması bekleniyor. Tüm bunları bir araya topladığımızda, gayrimenkul sektörü, son derece cazip ve içinde yer alınması gereken bir alan. Gerek ticari alan, gerekse konut ve ya alışveriş merkezi ihtiyaçları, her zaman artarak devam edecektir. Tabi biz yatırımcı olarak bunu görmezden gelemezdik. Ve elimizdeki yeteneklere baktığımızda da biz sektöre gayrimenkul geliştirme yönünde karar verdik.
Kartal önemli bir nokta. Biliyorsunuz, Sayın Başbakanın da belirttiği gibi, İstanbul’a Avrupa ve Anadolu yakasında iki yeni şehir merkezi belirleniyor. Anadolu yakası tarafında Kartal bu merkezlerden biri. Türkiye’deki bir dönem sonra bu merkezlerle beraber sanayi yatırımları artık hizmet sektörüne yerleşmeye başlayacak. Kartal bu konuda çok önemli bir merkez. Tabi daha çok başında ama ileride birden bire Anadolu yakasında yeni ve çok güzel bir şehir merkezi olacak. Bu sebeple de biz Kartal’da yer almayı tercih ettik.
Nihan Urel: Bölgeye bakacak olursak; Kartal metrosu biraz hayal kırıklığı yarattı. Lapishan için bu geçerli değil, çünkü Kartal metrosuna bir kaç adım mesafede.
Kartal’da özellikle ticari gayrimenkul yatırımcısını neler bekliyor?
Esin Güral Argat: Ben iki açıdan bakıyorum buna. Metro, bir ulaşım ağı. Tabi o da daha çok yeni. İstanbul’da metro yatırımları daha çok işin başında. Bu bana göre, bir süreç ve yeni bir başlangıç. Metro yatırımları ana arterlerde ve bütün İstanbul’da devam etmeli. Ama bunu takip ederek, o ara bağlantılar da mutlaka yapılacak, yani onlar da gelecektir. Dolayısıyla bugün Kartal metrosu yapıldı ama İstanbul’daki diğer projelerde olduğu gibi ara bağlantıların yapılmaması bugün itibariyle son derece doğal. Neticede bunlar pahalı yatırımlar. Ben bunu bir süreç olarak değerlendiriyorum.
Diğer yönden de Kartal çok önemli bir ana arter. Kartal, Sabiha Gökçen Havaalanına 15 dakikalık bir mesafede. Sahil bağlantı yolları var. Tem bağlantı yolları var. Zaten LapisHan’ da E-5’in üzerinde yer alıyor ve E-5 bağlantısı var. Sadece metroyla etkin ulaşımın sağlanabildiği bir alan değil, onunla birlikte az önce bahsettiğimiz arterlere etkin ulaşımlar söz konusu. Bunun yanı sıra denebilir ki; Lapishan, İstanbul’da en iyi noktalardan birinde konumlandırılmış durumda.
Nihan Urel: Lapishan’ın proje özellikleri hakkında biraz bilgi alabilir miyiz? Kaç bağımsız bölümden oluşuyor? Ödeme kolaylıkları nelerdir?
Asıl yatırımcıların merak ettiği sorular bunlar.
Esin Güral Argat: Lapishan, 30.000 m2 inşaat alanına sahip ve farklı büyüklüklerde 160 adet ticari ofis satışa çıkacak. Bu ticari ofisler minimum 57 m2 den başlıyor, maksimum 2000 m2 ye kadar gidiyor. Orada şöyle bir mantıktan yola çıktık; şu anda İstanbul’daki ticari projelere baktığımızda çok büyük alanlar imal ediliyor ve satışa sunuluyor ya da kiralanıyor ama onunla birlikte daha ufak alanlara da ihtiyaç var. İstanbul’da ticari anlamda satışa ya da kiralamaya sunulmuş küçük alan, yok denecek kadar az durumda. Bu sebeple biz, bir katta istediğiniz m2 den oluşan alanları alabileceğiniz bir proje oluşturduk. Bir katta 57m2 de alabilirsiniz ya da bütün bir katı 2000 m2 olarak da alabilirsiniz. Böyle bir esnekliğimiz var.
Projede fiyatlara geldiğimizde; aşağı yukarı kullanıcıya ortalama 15 yıl gibi bir sürede geri dönüyor. 15 yıl gibi bir süre ticari alanlarda son derece optimum dönüş süresini sağlıyoruz. Metro avantajları var. Ofislerde sürekli kullanılan ve ya aslında sürekli de ofiste bulunmasına gerek olmayan bazı kullanım alanları var. Biz bu alanları, ortak kullanım alanlarına taşıdık. Her katta toplantı odaları ve arşiv odaları organize ettik. Dolayısıyla arzu eden kullanıcılar o alanları rahatlıkla kullanabilecekler. Tabi burada çalışanlar için kreş çok önemli bir konu. Özellikle çalışan anneler, tabi çalışan babaların da böyle bir sorumluluğu olduğunu düşünerek bir kreş oluşturduk. Kreş ve eğitim odaları mevcut. İhtiyaç halinde aileler, çocuklarını okul çıkışında oraya bırakıp, kendileri işten çıkana kadar çocuklarının etüt odasında ya da kreşte kalmaları sağlanabilecek. Dolayısıyla son derece verimli ve kaygıdan uzak bir çalışma ortamı olacak. Bu, özellikle kadının iş hayatına katılımında çok önemli bir konudur. Onun için burada mutlaka bulunması gerektiğini düşündük ve kreşleri projeye yerleştirdik.
Tüm bunların yanı sıra asistan hizmeti sunuyoruz. Zamanla tekrar satış ya da kiralamalar söz konusu olacaktır. Bunların da doğru bir şekilde yönetilmesi gerekiyor. O konuda da biz yardımcı olmaya çalışacağız. Proje kapsamında restaurant ve kafeterya alanlarımız var. Günlük gerekli olan ihtiyaçların karşılanacağı alanlar var. Orada çalışan insanlar tüm bunlardan yararlanabilecek. Restaurant, kuaför, spor alanları oluşturuldu. Çalışan nüfusumuz artıyor, dolayısıyla da çalışma saatlerini yaşayarak geçirmek, yaşayarak çalışmak bir projeyi planlarken çok önemli bir detay. Bu doğrultuda da bu ihtiyaçları tespit ederek projeyi planladık.
Biz özellikle binayı yükseltmedik, daha yatay bir bina istedik. Çünkü projemizin içinde cam açılabilsin istedik. O sebeple de, projemizi yukarıya doğru yükseltmeyerek, yatay bir bina yaptık. Bütün ofislerde, bütün camlar açılabilir. Kar yağarken çiçeklerin kokusu hissedilebilir. Gerçekten, gerçek dünyayla iç içe bir çalışma alanı oluşturmak istedik. Bu doğrultuda, kış bahçeleri, kat bahçeleri, yemyeşil alanlar oluşturduk.
Biz aslında çevreci bir kurumuz. Yaptığımız projelerde çevreye zarar vermeden, nasıl daha fazla katkı sağlarız, neler yapabiliriz onunla daha çok ilgileniyoruz. Gürallar Yapı olarak daha önce Side’de Ali Bey Resort’ü yaparken, detaylı bir şekilde hesaplamalar yaparak çalışmıştık. O bölge tamamen ormanlık bir alandır. Genelde denizin kenarına binalar konur, biz genele uymadık ve denizin kenarına binamızı konumlandırmadık. Ağaç olmayan alanlar vardı, oraya projeyi yerleştirdik ki, düşüncemiz; tek bir ağaç kesmeden projeyi nasıl yapabiliriz idi. Öyle bir hassasiyetimiz var. Tabi bunu, diğer yaptığımız iş kollarına da taşıyoruz. Gayrimenkul sektörüne de bu gözle bakıyoruz. Dolayısıyla biz, yeşil alanların oluşmasını son derece önemsiyoruz.
Nihan Urel: Metrekare satış fiyatları ve başlangıç fiyatlarınız nedir?
Esin Güral Argat: Metrekare satış fiyatlarına gelince, 4750TL ile 5980TL arasında m2 fiyatları değişiyor. 275 Bin TL+KDV’den başlayan fiyatlarla satışa sunuldu.
Nihan Urel: Lapishan projenizi satarak mı yoksa özkaynaklarınızla mı yapıyorsunuz? Bir de teslim süreniz nedir?
Esin Güral Argat: Biz özkaynağımızla işe giriyoruz. Projeleri özkaynağımızla yapıyoruz. Yine Gürallar olarak sanayideki kültürümüzü, buraya taşıyoruz. Biz Lapishan projemiz için kendimize 15 ay kadar kısa bir teslim süresi hedefi koyduk. Eğer her şey yolunda giderse Mart 2014 gibi projemizi teslim etmek istiyoruz.
Nihan Urel: Konut alıcısı bir projenin teslim edilip edilemeyeceğini inşaat aşamasında anlayabilir mi? Teslim edilip, edilmeyeceğine neye göre karar verecek?
Esin Güral Argat: Orada işi yapan inşaat şirketinin çok doğru analiz edilmesi gerekir. Yani gayrimenkul geliştirici firmanın, detaylı bir şekilde araştırılması gerekir. Firma kimdir, nasıl bir karakterle iş hayatında duruyor, bu çok önemli bir konudur. Orada güvenilir alanlarda ya da güvenilir limanlarda olmak, mağdur olmamak için yatırımcılar açısından çok önemlidir. Dolayısıyla satışa bağlı olarak planlanan projeler de her zaman için riskler vardır. Satışı yapılabilir, başka bir firmaya satılabilir. O konuda çok dikkatli olunması gerekiyor.
KENTSEL DÖNÜŞÜM MÜTEAHİTLİK HİZMETİ OLARAK ÖN PLANA ÇIKMAMALI
Nihan Urel: Gelelim Kentsel dönüşüme. Kentsel dönüşüm sadece müteahitlik hizmeti olarak algılanıyor. Şehirlerin bir kimliği, markası olmalı. Kentsel dönüşüm ve İstanbul’un geleceğiyle ilgili düşüncelerinizi alabilir miyiz?
Gürallar Grubu Yönetim Kurulu Başkan Vekili Esin Güral Argat:
Kentsel Dönüşüm için, ekonomik büyümeye iyi bakmak lazım, ekonomik büyümeyle birlikte İstanbul artık çok önemli bir finans merkezi. Bu durum aslında sadece Türkiye’nin değil, Dünya’nın işareti haline geldi. İstanbul, bölgede finans merkezi konumuna geldi. Böyle bakarsak ben, İstanbul için gayrimenkul fiyatlarını yüksek bulmuyorum. Hatta daha da düşük olarak görüyorum. Bir zaman sonra; Londra gibi, NewYork gibi, profiller birbirine çok yakın olmasa da, İstanbul da Dünya’da bir merkez konumuna gelecek.
İstanbul gibi bir şehrin, % 73’ü kaçak yapılaşmadan oluşuyor. Dolayısıyla; böyle bir şehirden, Londra, Newyork gibi şehir merkezleriyle rekabet edecek bir şehir çıkması mümkün değil. Bunun için aslında kentsel dönüşüm çok önemli bir konu. Tabi bu konuyla ilgili alınan kararların da çok doğru uygulanması çok kritik bir karar dönemi oluşturuyor. Şimdi kentsel dönüşüm dendiğinde; binalar eski ya da binaların yıkılması gerekiyordan ziyade, aslında riskli binaların, kentsel dönüşüm mevzuatına uygun bir şekilde, dönüşüme dâhil edilip, o çerçevede yenilenmesi gerekir. Bununla beraber kentsel dönüşüM dediğimizde sadece konut olarak bakılmasını riskli buluyorum. Çünkü fiziki kimlik, yani şehrin kimliği dediğimiz olgu, sadece yapılarla oluşmuyor. Oradaki yaşayan insanların nasıl yaşadığıyla, bir de şehir planlamasıyla ilgili. Şehir planlaması tabii mutlaka üzerinde çalışılan konular, mutlaka bu konu üzerine çok iyi planlamalar yapılıyor ve bunlar da doğru bir şekilde uygulanacaktır. Ancak, ön plana kesinlikle müteahhitlik hizmeti olarak çıkmaması gerekiyor. Bu yapıların içinde yaşayan insanların nasıl yaşadığı ve o kültürü nasıl içselleştirdiğiyle beraber o şehrin kimliği ortaya çıkıyor. Dolayısıyla bir şehre kimlik kazandıran içinde yaşayan nüfusun, nasıl bir kültüre sahip olduğuyla beraber ve onların yaşam imkânlarıyla ve yaşam kalitesiyle birlikte ortaya çıkıyor. Bugün, az önce bahsettiğimiz şehirlere baktığımızda; içinde yaşayan insanların gerçekten kültürel bir kimliği var. Sadece binalar değil, o kimlikle beraber, o şehirler de bir anlam kazanıyor. İstanbul’un buna gerçekten çok ihtiyacı var. Bu insanların hayat kalitesinin iyileştirilmesiyle olacaktır. O da sadece ekonomik imkânlarla değil, insanların yüzde kaçı, gününü hobilerine ayırıyor, yüzde kaçı spora ayırıyor, sanata ayırıyor? Sanat, özellikle kentsel dönüşümde, kesinlikle çok etkili olan bir konudur.
Bugün Anadolu şehirlerine baktığımızda; aslında içimizden gelerek, “Aaa ne kadar güzel bir şehir” diyemeyiz. Ancak gittiğimiz zaman, tabi ki bölgenin belli dinamikleri vardır, bir de bizim nezaketlerimiz vardır ya, aynen öyle içtenlikle karşılanır ve ağırlanırsınız. İnsanlar son derece misafirperverdirler. Fakat şehirleşme olarak %80 – %90’ı doğru planlanmış şehirler değil. Orada yaşayan insanlar bunları, ekonomik problemler sebebiyle mi ortaya çıkartamıyor? Hayır, değil. Sadece ihtiyaçlarına odaklanmış durumdalar. O ihtiyaçlarını sıralarken, görsel düzenlemeyi ihtiyaç olarak görmüyorlar. Çünkü bu bölgelerde yaşayan birçok insan için, evinde herhangi bir resim önemli değildir. Ya da yaşadığı yerde, o sanatla birlikte gelişen renk uyumu algılaması çok önemli değildir. Bunları çok basit olarak söylüyorum. Bunları bütünleştirdiğinizde aslında güzel şehirleri ortaya çıkartabilecek yapılar çıkacaktır. İstanbul’da kentsel dönüşümle birlikte bu insanların yaşam kalitesinin de arttırılması, hakikaten güzel sonuçları getirecektir. Çünkü insanların talepleri de bu şekilde olacaktır.
İstanbul için Kentsel Dönüşüm çok önemli bir dönemeç ve doğru değerlendirilecek olmasından aslında emin olmak istiyorum.
Nihan Urel: Siz de kentsel dönüşümle ilgili yer almayı düşünüyorsunuz. Bununla ilgili çalışmalarınız, görüşmeleriniz ya da planlarınız var mı?
Esin Güral Argat: Bununla ilgili çalışmalarımız devam ediyor. Az önce Gürallar kültürünü taşımaktan bahsettik, burada projelerde de seçiciliğimiz mevcut. Biz çevre ve doğaya saygılı, sürdürülebilir, insanların yaşamaktan, çalışmaktan, sosyal hayatlarını geçirmekten mutlu olacağı gayrimenkul projelerine imza atacağız. Dolayısıyla seçtiğimiz projelerde, bunları hangi lokasyonlarda, ne ölçüde gerçekleştirebileceğimiz bizim için son derece önemli. Kentsel dönüşümle ilgili bu anlamda da çalışmalarımız var. Başka bölgelerde de projelerimiz var. Bunlar netlik kazandıkça sizlerle paylaşıyor olacağız.
Nihan Urel: Gürallar Yapı’ın kentsel dönüşüm dışındaki gayrimenkul sektöründe önümüzdeki projeleri nelerdir?
Esin Güral Argat: Önümüzde, şu an bizi çok heyecanlandıran projelerimiz var. Üzerinde çalışıyoruz. Fakat grup olarak siz de takdir edersiniz ki; “olacak”, “yapacak”tan ziyade, “yaptık” demeyi tercih ediyoruz. Onun için biz yaptık dediğimiz anda sizlerle paylaşıyor olacağız.
Nihan Urel: Diğer sektör yatırımlarınızın yanında Gürallar grubunda gayrimenkul nasıl bir yerde olacak? Turizm gibi olabilecek mi?
Esin Güral Argat: Elbette ki olacaktır. Çünkü biz 15 yıl önce cam sektörüne girdik. Bugün Dünya’nın 6. Büyük üretim kapasitesine sahibiz ve sektörün en genç oyuncularından birisiyiz. Sektörde, ortalama 70-80-120 yaşlar var. O yüzden sektörde, biraz teenager kalıyoruz, ona rağmen 6. büyük kapasiteye geldik. Dolayısıyla girdiğimiz sektörlerde belli bir hacme ulaşmak bizim için çok önemli. Örneğin çatı sistemleri üretim tesislerimiz var. Orada Türkiye’deki en büyük kapasiteyiz. Turizmde zaten büyüklüklerimiz belli. Onun için gayrimenkul sektöründe de belli bir ölçeğe gelmek bizim için çok önemli ve biz geleceğimize inanıyoruz.
Nihan Urel: Mütekabiliyeti sormadan olmaz. Mütekabiliyet için ne düşünüyorsunuz?
Esin Güral Argat: Şöyle ki; mütekabiliyetle beraber, ekonominin dışarıdan büyümesi çok önemli. Onun için ihracatı ve turizmi çok önemsiyorum. Yurt dışından gelen satın almaları değil ama sıfır yatırımları çok önemsiyorum. Onlar hep dışarıdan yatırım demektir. Sektörde de mütekabiliyete benim bakışım bu şekildedir. Yani dışarıdan sıfır girdiler gelecek ve ekonomiye gerçekten katma değer sağlayacak, değer yaratacaktır. Tabi sektöre de önemli bir dinamizm getirecektir. Çünkü Türkiye’ye baktığımızda, aslında kendi içerisindeki ekonomik değerlerin yer değiştirmesinden besleniyor. Gayrimenkul sektörü büyüyor, ama o nerden girdi sağlıyor? Kendi içindeki başka bir değerden alıntı yaparak gelir sağlıyor. Dışarıdan geldiğinde, ekonomiye gerçekten net bir değer girişi olacak ve net bir değer kazancı olacak. Bu anlamda mütekabiliyet sektörde önemli bir yer teşkil ediyor. Hem sektörün büyümesinden açısından, hem de diğer rakip şehirler olması açısından mütekabiliyeti önemsiyorum. Çünkü orada başka talepler, başka ufuklar işin içine girecek ve o farklı taleplerin, sektör olarak bizim önümüzü açacağını düşünüyorum.