Şehir merkezlerindeki konut stoğunun yaşlanması nedeniyle orta ve orta üstü gelir grubu, sosyal olanakları daha fazla, deprem güvenliğine dikkat edilen, yeni ve şehirden kısmen uzak markalı konutlara yöneliyor. Deprem güvenliği ve kiralardaki avantajlı fiyatlar ise kiracıları şehir dışına yönelten enöenmli etkenlerin başında geliyor.
Şehir merkezindeki eski yapılarda kirada oturanlar şimdi aynı fiyata, hatta daha düşük fiyatlara, Bahçeşehir, Beylikdüzü, Başakşehir ve Çekmeköy gibi bölgelerde hem markalı hem de sosyal imkânları daha fazla olan evlere taşınıyor. Şehir çevresindeki markalı konutlar hem ev sahibine hem de kiracısına kazandırıyor
Kirada yeni dönem yeni konuttan yana dönüyor. 2000’li yılların ilk yarısında özellikle yöneticiler tarafından şehir merkezlerinden Zekeriyaköy, Kemerburgaz bölgesine kaçış 2000’li yılların sonlarıyla birlikte “şehre dönüş” olarak geri gelmişti.
2010’lu yıllar ise artık orta gelir grubunun aynı fiyata daha lüks ve sosyal imkanları daha fazla olan şehirdışına kaçışı olarak yansıyor. SABAH Emlak & Mortgage ekinin İstanbul’un en merkezi yerlerinde çalışan emlakçılardan derlediği bilgilere göre özellikle 1000- 2 bin TL arası kira veren orta gelir düzeyi çalışanlar şehir merkezinde 20-30 yıllık ve sosyal imkanları olmayan bir bina yerine Bahçeşehir, Beylükdüzü, Başakşehir gibi bölgelerde havuzlu ve çocuklar için daha fazla sosyal olanağın yer aldığı markalı konutlara yöneliyor.
Örneğin 4. Levent bölgesinde çalışan Remax Ekol yetkilisi Hakan Özyurt, bölgede bin 500-2 bin 200 TL ortalamasındaki konutların eski olmasından dolayı çok sayıda bölge sakinin TEM Avrupa konutları başta olmak üzere çevredeki markalı ve fiyatlar da daha hesaplı olan projelere yöneldiğini belirtiyor. Levent gibi yüzde 75’ini eski konutların oluşturduğu bölgelerdeki kiralar sabit kalırken Kağıthane gibi bölgelerin kiralarında ise metro bağlantısının bağlanması, Sapphire Alışveriş merkezi’nin açılması gibi nedenlerlden dolayı yüzde 20 oranında artış gözleniyor. İstanbul’un pek çok yerinde sabit kalan kiralara karşın kiraların yüzde 5-10 seviyesinde arttığı bir başka yer ise Beylikdüzü. Eski yapılard 500 – 800 TL yeni markalı projelerde ise 1.000- 2 bin TL aralığındaki fiyatlar metrobüsün bölgeye kadar gelmesinin ardında artış gösterdi.
Mecidiyeköy Şişli bölgesinde faaliyet gösteren Remax Bento ofisi yetkilisi Nuri İğmen ise Şişli bölgesinde eski yapılara olan talebin azlığından dolayı son 2-3 yılda kiraların düşüş gösterdiğini söylüyor. İğmen, bunun nedeninin bölgedeki kiracıların aynı fiyata hatta daha ucuza Beylikdüzü ve Bahçeşehir’de daha fazla sosyal imkanın bulunduğu konutlara yönelmesi olarak açıklıyor. İğmen, bölgedeki eski konutlardan çıkan kiracıların Kağıthane gibi bölgelere de yöneldiğini söylüyor.
Eski yeni farkı yüzde 50’yi buluyor Aynı bölgede yeni yapılarla eski yapılar arasındaki kira farkı da neredeyse yüzde 50’yi buluyor. Örneğin kiraların en yüksek olduğu bölgelerden Ulus’ta site içindeki daireler 1.800- 2 bin 500 TL aralığından kiralanabilirken yeni sitelerde bu fiyatlar 3 bin ile 4 bin 500 TL arasında değişiyor. Aynı şekilde Acıbadem’de ise eski sitelerde 800 ile 1.500 TL arasında kiralar değişirken bölgede yeni yapılan lüks sitelerde ise kiralar 5 bin 500 TL’ye kadar çıkabiliyor. Turyap Acıbadem temsilcisi Karpat Deviren, eski binalarda kira artışı yaşanmadığına, çıkan kiracıların yerine aynı fiyata yeni kiracıların ev sahipleri tarafından kabul edildiğini söyleyerek bölgede yeni yapılan prestijli sitelerin ise farklı bir hedef kitleye hitap ettiğini belirtiyor. Deviren, satılık fiyatlarının krizden etkilenmediğini de belirtiyor.
Yine kiraların yüksek olduğu bölgelerden Yeşilköy- Florya’da 1500 TL’den başlayan eski konutlardaki fiyatlar yeni konutlarda 2 bin 500 TL’den başlayan fiyatları görüyor.
Bundaki en önemli neden ise binaların yaşı, son teknolojilerin yapılarda kullanılması ve özellikle de deprem güvenliği oluşturuyor. Emlakçılar da binaları sınıflandırırken deprem öncesi ve deprem sonrası binaları olarak kategorilere ayırıp buna göre bir fiyatlandırma yapıyor. Ancak deprem sonrası yapılar da artık 10. yaşını bulduğundan yeni projelere olan ilgi her zamankinden daha fazla olduğu gözleniyor.
YENİ YAPILAR
Markalı yeni konutlarda kiralar 7 bin TL’ye kadar çıkıyor
| Bölge | En düşük (TL) | En yüksek(TL) |
| Acıbadem | 1.200 | 5 bin 500 |
| Ataşehir | 1000 | 2 bin 700 |
| Bahçelievler | 1.500 | 3 bin |
| Bahçeşehir | 650 | 1.500 |
| Başakşehir | 650 | 2 bin |
| Beşiktaş-Dikilitaş | 1.200 | 3 bin |
| Beşiktaş Merkez | 1.250 | 4 bin |
| Beylikdüzü | 1000 | 2 bin |
| Büyükçekmece | 500 | 2 bin 500 |
| Çekmeköy/Alemdağ | 500 | 1000 |
| Ulus | 3 bin | 4 bin 500 |
| Şişli (rezidans) | 3 bin | 4 bin |
| Kemerburgaz | 1000 | 6 bin |
| Yeşilköy-Florya | 2 bin 500 | 3 bin 500 |
| Zekeriyaköy (villa) | 2 bin 500 | 7 bin |
* Fiyatlar bölgedeki emlakçılardan derlenmiş olup daha çok markalı projeleri kapsamaktadır.
ESKİ YAPILAR
Eski yapılarda kira ortalaması 850-900 TL
| Bölge | En düşük (TL) | En yüksek(TL) |
| Acıbadem | 900 | 1.500 |
| Ataşehir | 750 | 1.900 |
| Bahçelievler | 650 | 3.000 |
| Bahçeşehir | 450 | 800 |
| Başakşehir | 500 | 1.200 |
| Beşiktaş-Dikilitaş | 550 | 2 bin 500 |
| Beşiktaş-Merkez | 400 | 2 bin 500 |
| Beylikdüzü | 500 | 800 |
| Büyükçekmece | 300 | 1.250 |
| Çekmeköy | 300 | 500 |
| Göktürk / Kemerburgaz | 2 bin | 5-6 bin |
| Kağıthane | 750 | 1.250 |
| 4. Levent | 1.500 | 2.200 |
| Ulus | 1.800 | 2 bin 500 |
| Şişli | 1.500 | 2 bin |
| Yeşilköy- Florya | 1. 500 | 2 bin |
| Zekeriyaköy | 900 | 1.600 |
2 bin 500 TL’ye kiralık villa
Üst gelir grubunun tercih ettiği villalarda kiralar 2 bin 500 TL’den başlıyor. Eğer en yeni villada yaşamak istiyorsanız ortalama 7 bin TL’yi gözden çıkarmanız gerekiyor
Villa projelerinin çoğunlukta olduğu bölgelerde nispeten eski konutlarda villalar 2 bin 500 TL4den başlayan fiyatlara kiralanabiliyor. Zekeriyaköy bölgesinde 10 yıllık bir villa 2 bin 500 TL’ye kiralanabilirken en lüks villalarda ise fiyatlar 7 bin TL’ye kadar çıkıyor. Kemerburgaz bölgesi ise eski ve yeni villalar arasında kira fiyatının en az olduğu yerler arasında. Göktürk’te 2 bin TL’den başlayan normal daire fiyatları villalarda 5-6 bin TL’ye kadar çıkıyor.
Bölgedeki eski yapılarda ise bu aralık bin ille 5-6 bin TL aralığında. Daha merkezi yerlerdeki rezidans projeleri de son dönemde üst gelir gurubunu gözdeleri arasında. Ancak rezidans fiyatları da villalardan farklı değil. Şişli civarındaki rezidans kiraları 3 bin TL’den başlıyor 4-5 bin TL’ye kadar çıkıyor. Bu bölgelerde kiralar ise çoğu zaman dolar ya da euro cinsinden alınıyor.
Yeni yapıların daha uygun fiyattan kiralandığı yerler de yok değil. Anadolu Yakası’nın gelişen bölgelerinden Çekmeköy bunlar arasında ilk sırada geliyor. Turyap Çekmeköy ofisi yetkilileri bölgedeki 1-2 yıllık yeni konutlarda kiralar 500 ile 1000 TL arasında değiştiğini belirtiyor. Bölgenin merkeze hala uzak olması ve bir takım altyapı yatırımlarına henüz doymamış olmasının kiraların düşüklüğünde etkisi var.
Ataşehir de konut yaşı ortalamasının çok genç olmasına rağmen bölgedeki konut stoğunun fazlalığından dolayı fiyatların nispeten uygun olduğu yerler arasında geliyor. Bölgedeki markalı konutlarda 1+1 daire kiraları 1000 TL’den başlıyor.
Dilek TAŞ/Sabah Emlak