Topraktan daire alacaklara kritik uyarı hukukçuların gündeminde yer almaktadır. Özellikle maketten konut satışlarında imzalanan sözleşmenin şekli büyük önem taşımaktadır. Çünkü usulüne uygun yapılmayan sözleşmeler, alıcının tapu talebini zayıflatabilmektedir. Ayrıca yıllarca biriktirilen paralar, geçersiz belgeler nedeniyle risk altına girebilmektedir.
Topraktan daire alırken sözleşme neden hayati önem taşımaktadır?
Topraktan daire satışları, konut henüz tamamlanmadan yapılan ödemeleri kapsamaktadır. Bu nedenle alıcı çoğu zaman tapu yerine sözleşmeye güvenmektedir. Ancak taşınmaz satışlarında her belge aynı hukuki sonucu doğurmamaktadır. Türk Borçlar Kanunu’na göre taşınmaz satışının geçerliliği resmi şekilde düzenlenmesine bağlıdır. Ayrıca taşınmaz satış vaadi de resmi şekilde yapılmadıkça geçerli sayılmamaktadır.
Türk Medeni Kanunu da benzer bir çerçeve çizmektedir. Buna göre taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin resmi şekilde düzenlenmesi gerekmektedir. Dolayısıyla alıcıların yalnızca şirket kaşeli belgeye güvenmemesi gerekmektedir.
Geçersiz sözleşmeler hangi riskleri doğurmaktadır?
Uygulamada bazı satışlar, adi yazılı protokol veya ödeme makbuzu üzerinden yapılmaktadır. Ancak bu belgeler tapu devrini garanti etmeyebilir. Bu nedenle alıcı, ilerleyen süreçte yalnızca ödediği bedelin iadesi için mücadele etmek zorunda kalabilir. Ayrıca şirketin mali durumu bozulursa tahsilat süreci daha da zorlaşabilmektedir.
Ön ödemeli konutta resmi şekil şartı bulunmaktadır
Ön ödemeli konut satışlarında geçerli sözleşme iki şekilde kurulabilmektedir. Kat irtifakı devri tüketici lehine tapuya tescil edilmelidir. Bununla birlikte noterliklerde düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi yapılmalıdır. Aksi halde sözleşme geçersiz sayılmaktadır. Ancak satıcı, bu geçersizliği sonradan tüketicinin aleyhine kullanamamaktadır.
Kanun, tüketiciyi ödeme aşamasında da korumaktadır. Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmadan tüketiciden ödeme isteyememektedir. Ayrıca tüketiciyi borç altına sokan senet veya belge talep edememektedir. Bu nedenle peşinat, ara ödeme ve senet düzenlemesi öncesinde resmi sözleşme mutlaka kontrol edilmelidir.
Noter işlemi tek başına yeterli midir?
Noterlerde taşınmaz satış sözleşmesi yapılabilmektedir. Ancak işlem, sistem üzerinden kayıt ve tapu siciline tescil süreciyle tamamlanmaktadır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü açıklamalarına göre noter, TAKBİS üzerinden yevmiye numarası alarak sözleşmeyi sisteme kaydetmektedir. Ardından tapu müdürlüğü tescil işlemini sağlamaktadır. Bu nedenle alıcıların yalnızca imza aşamasına değil, tescil sonucuna da bakması gerekmektedir.
Teslim süresi ve proje değişikliği de dikkatle incelenmelidir
Ön ödemeli konut satışlarında teslim süresi sınırsız değildir. Ticaret Bakanlığı bilgilendirmesine göre yasal teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçememektedir. Ayrıca daha kısa süre belirlenmişse satıcı bu süreyle bağlı olmaktadır.
Konutun yalnızca fiilen teslim edilmesi de resmi teslim anlamına gelmemektedir. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı üzerinden tapu tescili önem taşımaktadır. Ayrıca anahtar teslimi tek başına yeterli görülmemektedir. Bu nedenle alıcının tapu durumunu ayrıca incelemesi gerekmektedir.
30 ve üzeri konut projelerinde teminat kontrol edilmelidir
Topraktan daire alacakların teminat konusunu da sorgulaması gerekmektedir. Ticaret Bakanlığı bilgilendirmesine göre 30 ve üzeri konut içeren projelerde bina tamamlama sigortası veya eşdeğer teminatlardan biri aranabilmektedir. Bu teminatlar arasında banka teminat mektubu, hakediş sistemi ve bağlı kredi ile teminat yer almaktadır.
Alıcılar hangi kontrolleri yapmalıdır?
Alıcıların öncelikle taşınmazın tapu kaydını incelemesi gerekmektedir. Ayrıca arsa üzerinde ipotek, haciz veya satışa engel kayıt bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Bununla birlikte kat irtifakı kurulup kurulmadığı da önem taşımaktadır.
Ruhsat ve proje bilgileri karşılaştırılmalıdır
Satış ofisinde sunulan plan ile ruhsatlı proje aynı olmalıdır. Ayrıca bağımsız bölüm numarası, metrekare bilgisi ve teslim tarihi açık yazılmalıdır. Dolayısıyla “sonradan tamamlanır” denilen maddeler alıcı için risk oluşturabilir.
Ödeme açıklaması net yazılmalıdır
Banka transferlerinde açıklama kısmı boş bırakılmamalıdır. Ayrıca ödeme, sözleşmedeki bağımsız bölümle ilişkilendirilmelidir. Böylece olası uyuşmazlıklarda ispat gücü artmaktadır.
Uzmanlardan kritik uyarı: Ucuz fiyat her zaman fırsat değildir
Topraktan daire satışlarında düşük fiyat çoğu zaman cazip görünmektedir. Ancak hukuki zemini eksik bir satış, yüksek kazanç vaadini büyük kayba dönüştürebilir. Bu nedenle alıcıların resmi sözleşme, tapu tescili, teminat ve teslim süresini birlikte değerlendirmesi beklenmektedir. Ayrıca ödeme yapılmadan önce uzman görüşü alınması önem taşımaktadır.
Bir imza yılların birikimini koruyabilir
Topraktan daire alacaklar için en kritik başlık sözleşmenin şeklidir. Çünkü geçersiz sözleşmeler, tapu beklentisini uzun davalara taşıyabilir. Ayrıca ödeme belgeleri tek başına mülkiyet hakkı sağlamayabilir. Bu nedenle resmi şekil şartına uygun sözleşme yapılması gerekmektedir. Aksi halde avantajlı görünen yatırım, yılların birikimini tehlikeye atabilir.